房改房变更商品房流程

房改房变更为商品房需要具备房屋所有权证，并按照规定付清房款、支付公摊面积价款和缴纳完国有土地使用权出让金，这时房产就可以自由上市交易，自然也就成了商品房。但是需要注意，部分房改房无法转化为商品房，比如说部队、保密单位和教育部直属高校的房改房不能上市交易，无法转化为商品房。

1、概念不同

首先按照的概念不一样，房改房是国家对于职工工资当中没有包含住房消费金的一种补偿，它是一种住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不是由市场提供关系人决定的，而是由政府根据实现住房保障性体系原则决定的，它是以标准价或者成本价出售的。但是相对于商品房而言，商品房的价格就是由市场供求关系决定的，而且它的供需关系以及价格也是由其市场性决定的，这就是两者根本性的差距。

2、产权不同

房改房的产权在你们居住了一定年限之后才会获得100%的产权，但是作为商品房不一样商品房子买断之后就会获得100%的产权。产权人对于房产具有处置权，而且在买卖的过程当中也不需要提供什么其他的手续，但是作为房改房来讲在买卖之前还要补土地出让金补差价这些流程都是要有的，如果这些手续不准备的话那这个房子就交易不了。

3、过户流程不同

从过户流程上来看，房改房如果需要出售的话必须要当地的房地产交易管理部门提出申请，接受审查，双方在房地管部门提出申请手续之后符合上市条件的房屋，才可以办理过户手续。对没有产权或者部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况是拒绝申请，禁止上市交易的。但是作为正常的商品房来讲就可以直接交易也并不需要什么申请。

4、税费缴纳不同

税费的缴纳上两者基本上是一致的，但是房改房它跟商品房的税费构成是不一样的，需要再缴纳土地出让金。正常的商品房在过户的时候不需要缴纳土地出让金，这也跟这两类房子的土地性质有着直接的关系。

5、贷款额度不同

房改房的贷款额度跟商品房的贷款额度也是不一样的，房改房主要额度受限存在于他的土地性质以及土地年限上，房子的房龄也会对其受一些影响。相对于商品房来讲会比房改房年代更新一些，他的贷款的成数以及额度就要比房改房都要高，而且承做这种类型房屋的贷款的银行也会比商品房要少。