影响房产评估值高低的因素有哪些

1、主观因素：

（1、房屋利用率，房屋利用率越大，价钱越高。

（2、房屋楼层

①塔楼：中间层（6-15层）>高层（15层以上）>底层（5层以下）

②板楼：中间层(2-4层)>1层>(5-6层)

（3、房龄

年代越新，房价越高。

（4房屋朝向

①塔楼：东南>西南>双南>东向>西向>;西北>北

②板楼：南北>双南>东西>东向

③除此之外，房屋的面积、户型、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估值的高低。

2、客观因素

（1、地理位置：房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高。

（2、市场行情：房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。

（3、前景规划：城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低。

1、成本积算法

即对取得土地的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

2、重置成本法

它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

3、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的）与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

5、剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。